MONTRÉAL – pris d’assaut par les acheteurs étrangers

Après Toronto et Vancouver, c’est maintenant Montréal qui est pris d’assaut par les investisseurs étrangers.  En effet, le nombre de transactions immobilières impliquant des acheteurs étrangers a bondi de 21.5% en 2018 après avoir connu une hausse de 28% en 2017. Bien que le gouvernement juge la situation encore sous contrôle, le phénomène est principalement critique sur l’île de Montréal et surtout au centre-ville, où plus de 10 % des propriétés sont achetées par des étrangers, dont certains n’ont jamais mis les pieds au Québec. On les soupçonne d’acheter des propriétés à des fins spéculatives, de faire augmenter les prix et de réduire l’accès à la propriété et au logement.

Problématique

L’afflux d’investisseurs étrangers et plus particulièrement des chinois a contribué depuis trois ans à faire augmenter non seulement les prix des propriétés, mais aussi celui des appartements locatifs, explique Robert Beaudry, responsable du développement économique et de l’habitation à la Ville de Montréal. Notons qu’en 2015, les chinois représentaient seulement 8% des acheteurs de condos à Montréal. Aujourd’hui, ils représentent environ 33% des acheteurs.

Par ailleurs, le phénomène inquiète également parce que l’immobilier est un des secteurs de choix pour le blanchiment d’argent. Une étude menée par un groupe d’experts sur l’argent sale a récemment estimé que 70 % du blanchiment d’argent dans la province avait lieu dans l’immobilier. Cela aurait parallèlement entrainé une hausse de 5% du prix des logements en un an seulement.

Artifice

Si beaucoup de chinois désirent effectuer des investissements à l’étranger, ils se doivent de demeurer discrets, leur gouvernement n’appréciant point ces sorties de devises. Ils contactent donc eux-mêmes ou via un intermédiaire des prêteurs alternatifs ou privés, évitant les banques qui sont beaucoup plus surveillées par le gouvernement fédéral. Ils déposent une mise de fonds minimum pour ne par attirer l’attention et une fois la transaction approuvée et complétée, ils remboursent leur prêt hypothécaire en totalité en quelques semaines à peine. Dans certains cas, ils agissent même via un proche étant, lui, citoyen canadien.

Le fait qu’on ne puisse même pas identifier facilement qui est un acheteur étranger complique considérablement la situation, explique le chercheur Kevin Comeau, membre du groupe de travail de Transparency International Canada sur la propriété effective, ou véritable.

Pistes de solution

Affectées par la hausse importante du prix de l’immobilier, causée en partie par les investissements d’acheteurs étrangers, les Villes demandent au gouvernement Legault de leur donner le pouvoir de taxer ce type de transaction.

« Notre volonté n’est pas d’imposer immédiatement une taxe, mais d’avoir la capacité de le faire quand on le jugera nécessaire », explique Robert Beaudry, responsable du développement économique et de l’habitation à la Ville de Montréal.

Rappelons qu’après avoir vu s’échauffer leur marché immobilier, Vancouver et Toronto avaient respectivement instauré une taxe spéciale de 15% sur les logements achetés par des étrangers en 2016 et 2017. Ces deux métropoles canadiennes montrent aujourd’hui des signes de rémission.

Bien que cela ait permis à ces marchés de reprendre leur souffle, il est fort probable que cela ait également eu pour effet de transférer une partie des acheteurs étrangers vers le marché montréalais.

Par ailleurs, l’ancien banquier et ministre des Finances, Carlos Leitao demande donc au gouvernement d’envisager une taxe foncière spéciale qui affecterait les propriétés non occupées détenues par des étrangers. Certaines villes et provinces canadiennes appliquent de telles mesures comme dans le cas de Vancouver, où on impose une surtaxe foncière de 1 % s’appliquant aux logements inoccupés qu’il s’agisse d’acheteurs étrangers ou non.

Quoi qu’il en soit, si le gouvernement Legault refuse encore d’instaurer de telles mesures, comme rien n’indique que le marché montréalais soit victime du même phénomène que la Colombie-Britannique, il a peut-être avantage à se préparer à agir, sans nécessairement appliquer de taxes immédiatement. Prendre note également que de telles taxes demeurent imparfaites et peuvent être facilement contournées notamment à l’aide de prête-noms. Ainsi, le gouvernement Legault a déjà présenté un règlement qui forcera les nouveaux acheteurs à préciser leur citoyenneté et, le cas échéant, leur statut de résident permanent. Ce règlement n’entrera en vigueur que le 1er octobre 2020.